Mietrecht im Winter: Welche Pflichten haben Mieter in der kalten Jahreszeit?

Datum21. Jänner 2025

KategorieImmobilienrecht

Mietrecht im Winter: Welche Pflichten haben Mieter in der kalten Jahreszeit?

Worauf Sie bei Schneeräumung, Dachlawinen und Heizverhalten achten müssen, um rechtlich auf der sicheren Seite zu bleiben.

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Der Winter bringt nicht nur Schnee und Eis, sondern auch rechtliche Pflichten für Mieter. Im österreichischen Mietrecht regeln insbesondere das Mietrechtsgesetz, das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, die Straßenverkehrsordnung sowie der Mietvertrag die genauen Anforderungen.

Im Folgenden ein Überblick über die wichtigsten Pflichten:

1. Räum- und Streupflicht des Mieters:

Gemäß § 93 der Straßenverkehrsordnung sind Eigentümer von Liegenschaften in Ortsgebieten dazu verpflichtet, Gehsteige und Gehwege entlang ihrer Grundstücke in der Zeit von 6 bis 22 Uhr von Schnee und Eis zu säubern sowie bei Schnee und Glatteis zu bestreuen. Als Gehwege gelten solche Wege, die für den Fußgängerverkehr bestimmt sind und als Gehwege gekennzeichnet sind. Gibt es keine Gehwege oder Gehsteige, ist der Straßenrand in einer Breite von einem Meter zu säubern und zu bestreuen. Außerdem sind Schneewechten und Eisbildungen von den Dächern der Gebäude zu entfernen, die an einer Straße gelegen sind.

Die Räum- und Streupflicht besteht werktags zwischen 6:00 Uhr und 22:00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen ab 7:00 Uhr. Die Gemeinde kann die Zeiten, zu denen der Weg geräumt sein muss, mit Verordnung einschränken.

Ein Verstoß gegen die Räumung- und Streupflicht ist mit einer Geldstrafe von bis zu € 72, im Falle der Uneinbringlichkeit mit einer Ersatzfreiheitsstrafe von 48 Stunden zu bestrafen. Wird aufgrund des Verstoßes ein Schaden verursacht, wird der Räumungspflichtige schon bei leichtem Verschulden schadenersatzpflichtig.

Der Gesetzgeber räumt dem Eigentümer die Möglichkeit ein, die Pflicht zur Schneeräumung durch Vertrag zu übertragen. Davon wird in Mietverträgen regelmäßig Gebrauch gemacht, weshalb in der Regel der Mieter für die Schneeräumung verantwortlich ist. Der Mieter kann seinerseits einen Winterdienst beauftragen. Ist die Räum- und Streupflicht nicht explizit im Mietvertrag festgelegt, bleibt die Verantwortung beim Vermieter. In Mehrparteienhäusern ist häufig eine Hausordnung vorhanden, die die Räumpflicht unter den Mietern aufteilt.

Bei ständig anhaltendem Schneefall müssen die Vorschriften über die Schneeräumung nicht mehr eingehalten werden, falls Räumung und Streuung aufgrund der Stärke des Schneefalls völlig zwecklos sind. Ein ständiges Beaufsichtigen des Weges und des Gehsteigs ist allerdings nicht gefordert. Tritt die Vereisung erst kurz vor dem Unfall ein, trifft den Räumungspflichtigen kein Verschulden.

Bei Verstößen gegen die Räumpflicht kann der Verantwortliche für Schäden durch Unfälle haftbar gemacht werden. Der Wegehalter haftet außerdem gemäß § 1319a ABGB ganz allgemein für die Räumung jener Landflächen, die Personen zu Verkehrszwecken zur Verfügung stehen und über die er die Verfügungsmacht hat. Auch die Pflicht zur Räumung dieser Wege kann auf den Mieter abgewälzt werden.

 

2. Dachlawinen und Eiszapfen

Gemäß § 1319 ABGB haftet der Besitzer des Gebäudes für Schäden durch Ablösung von Teilen des Gebäudes. Die herrschende Lehre wendet die Bauwerkehaftung des § 1319 ABGB analog auf Dachlawinen und herabstürzende Eiszapfen an, die zwar keine Gebäudebestandteile aber eine typische Gefahr von Gebäuden sind. Der Besitzer des Gebäudes haftet nach dieser Bestimmung daher auch für Schäden, die durch Dachlawinen verursacht werden. Da Besitzer im Sinne dieser Bestimmung derjenige ist, der in der Lage ist, der Gefahr rechtzeitig vorzubeugen, ist der Mieter in der Regel dazu verpflichtet, Schäden durch Dachlawinen zu verhindern.

 

3. Lüften und Heizen des Mietobjekts:

Machen Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch, ist der Vermieter zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt. Zur Verhinderung der Bildung von Schimmel haben Mieter das Mietobjekt regelmäßig zu lüften. Der Mieter muss deshalb aber nicht zum Zwecke des Lüftens täglich zu Hause sein, eine auch längere Abwesenheit ist zulässig. Man sollte es mit dem Lüften aber auch nicht übertreiben. Der OGH beurteilte das exzessive Lüften in den Wintermonaten im Stiegenhaus als unleidliches Verhalten und damit als Kündigungsgrund iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG.

Mieter haben in der kalten Jahreszeit das Mietobjekt zu beheizen. Bei mangelhafter Beheizung kann es leicht zur Schimmelbildung und in Extremfällen sogar zum Einfrieren der Leitungsrohre kommen. Deshalb ist das Mietobjekt auch während der Abwesenheit des Mieters zu beheizen. Vor Ortsabwesenheit ist die Heizung auf ihre Funktion zu überprüfen.

Über den Autor

Studium an der Universität Innsbruck. Gerichtspraktikum im OLG Sprengel Innsbruck. Seit Juni 2024 Rechtsanwaltsanwärter der Lorenz & Strobl Rechtsanwälte GmbH.

Andreas Brunner

Andreas Brunner
Rechtsanwaltsanwärter

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